Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка квартир включает в себя перенос и разборку перегородок; перенос и устройство дверных проемов; устройство дополнительных помещений, кухонь и санузлов; расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, то есть действия, меняющие первоначальную конфигурацию помещения, Перепланировкой является любое несоответствие между фактической планировкой помещения и поэтажным планом БТИ. То есть все изменения планировки помещений должны быть зафиксированы в поэтажном плане БТИ. Процесс внесения изменений в поэтажный план БТИ – называется согласованием. Для того чтобы согласование перепланировки прошло успешно необходимо знать некоторые требования и нормы. Например, при переустройстве помещений в жилых домах не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений и т.п.) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов. Если все же перепланировка квартиры необходима, существует определенная последовательность действий.
Этапы проведения работ: 1) Обследование помещения и несущих конструкций, выпуск Технического Заключения о возможности перепланировки. Если перепланировка не выполнена, возможны рекомендации; 2) Подготовка Проекта перепланировки; 3) Согласование Проектной (технической) документации; 4) Получение Разрешения; 5) Акт приемки; 6) Внесение изменений в БТИ; 7) Внесение изменений в Регистрирующий орган. Существует два вида переустройства, перепланировки - простая (по эскизу) и сложная (по проекту) Простая перепланировка (по эскизу) – это демонтаж и возведение не несущих перегородок без увеличения нагрузки, закладка и организация дверных проемов в не несущих перегородках, объединение санузла с ванной комнатой и увеличение площади объединенного помещения за счет нежилой площади, замена столярных изделий фасада.
Необходимые документы для согласования: - Правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и др.); - Документы БТИ (технический паспорт, форма 1а); - Эскиз предполагаемой перепланировки (2 экземпляра); - Выписка из ЕИРЦ, паспортного стола; - По требованию Горжилинспекции ТЗК (техническое заключение). Сложная перепланировка (по эскизу) – это организация дверных проемов в несущих стенах; возведение перегородок; изменение конструкции полов с увеличением нагрузок; перенос и организация кухонь, установка дополнительного оборудования; остекление балконов.
Необходимые документы для согласования: - Документы БТИ (технический паспорт); - ТЗК (техническое заключение); - Проект перепланировки; - Заключения: Роспотребнадзора, ДЕЗ (ТСЖ), АПУ (при изменении фасада).
Не допускается: 1. Перепланировка помещения без согласия собственника (владельца) жилья, а также при отсутствии согласия всех заинтересованных совершеннолетних жильцов квартиры. 2. Перепланировка помещения, приводящая к: - нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, - ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, - нарушению противопожарных устройств, - затруднению доступа к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам, 3. Перепланировка строений, предназначенных к сносу в ближайшие три года и включенных в соответствующие решения и распоряжения, если такая перепланировка не является необходимой для обеспечения безопасности проживания, 4. Перепланировка смежных помещений без предварительного внесения поправок в паспорт домовладения 5. Проведение и реализация мероприятий: - нарушающих требования строительных, санитарно-гигиенических, технических, эксплуатационных нормативных документов, действующих для жилых зданий; - ведущих к ухудшению условий эксплуатации жилого фонда; - ведущих к ухудшению условий проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры. 6. Демонтаж: - несущих опор, стен и балок; - вентиляционных коллекторов; 7. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструктивных работ либо реконструкции жилых домов.
Для получения разрешения на переустройство необходимо сдать четыре документа. Это, во-первых, заявка на проведение переустройства, включающая в себя перечень планируемых работ, гарантируемый режим и сроки их проведения, подтвержденное личными подписями согласие членов семьи и других заинтересованных лиц, а также обязательство обеспечить свободный доступ должностных лиц для проверки хода работ. Во-вторых, копия документа о правах на помещение. В-третьих, копия плана помещений и экспликации (из БТИ). В-четвертых, проектная документация перепланировки. Жителям типовых домов можно обращаться к их разработчикам.
В целом, процедура согласования перепланировок выглядит так. Сначала нужно найти сертифицированного архитектора (или организацию), который разработает проект, и составить с ним договор о профессиональной ответственности. Затем следует ознакомить со своими планами жилищного инспектора и заручиться согласием соседей. После этого необходимо сдать проект вместе с другими документами на экспертизу, предварительно застраховав свою ответственность перед третьими лицами за возможные последствия строительных работ и подписав бумагу о том, что вы не будете препятствовать приходу гостей в лице жилищного инспектора, или представителя ЖЭКа. Заключительный документ - акт приемки переоборудованной квартиры – собственник получит лишь после того, как работу одобрит специальная комиссия, состоящая из представителей Горжилинспекции (председатель приемочной комиссии), управы и эксплуатирующей организации.
